아파트 발코니 확장 승인없이 한 경우

안녕하세요, 장유진변호사입니다.

질의 : 발코니 확장을 할 때, 관할관청의 승인 없이 하여 위법 건축물의 상태에 있다면 아파트를 구매한 매수인이 이를 이유로 계약을 취소(해제)하거나 손해배상을 청구할 수 있을까요?

답변 : 결론부터 말하면, 법원은 이 아파트에서 문제된 면적이 약 5.85㎡에 그치고, 피고가 수년 간 별다른 문제 없이 거주하여 왔으며, 원고도 거주 목적으로 매수한 것으로 보이는 점을 들어, 그 하자 하나만으로 아파트가 거주를 위한 객관적 성질이나 성능을 갖추지 못했다고 단정할 수 없기 때문에 손해배상을 청구할 수 없다고 판단하였습니다.

제가 오늘 소개하는 사건은 매수인이 매매잔금을 치르는 날에 아파트 발코니 확장이 불법 건축물이라는 말을 듣고도 계약이 이행되었는데, 그 후 구청에서 원상복구 시정명령을 받아 매수인은 계약 취소를 청구한 사안입니다.

1.매수인의 주장

첫째, 발코니 확장의 적법화가 불가능하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 중대한 하자가 있으므로 민법 제580조의 하자담보책임을 이유로 계약을 해제한다고 주장하였습니다.

둘째, 피고가 확약서상 의무를 이행하지 않았으므로 매매계약 제7조에 따른 채무불이행을 이유로 계약을 해제하고 손해배상(계약금 상당액)을 구한다고 주장하였습니다.

셋째, 피고가 발코니 불법확장 사실을 고지하지 않아 원고를 기망하였으므로 민법 제110조에 따라 계약을 취소한다고 주장하였습니다.

2.피고(매도인)의 주장

피고는 잔금 지급일에 스스로 불법건축물 통보 사실을 원고에게 명확히 고지하였고, 원고는 하자를 알면서도 이행강제금 등을 피고가 책임진다는 조건으로 계약을 유지하기로 하여 잔금을 지급하였으므로, 원고가 하자를 몰랐음을 전제로 하는 하자담보책임이나 기망 주장은 할 수 없다고 반박하였습니다. 또한 잔금 지급일에 새로운 합의가 성립하였으므로 채무불이행도 없다고 주장하였습니다.

3.법원의 판단

법원은 민법 제580조 제1항과 제575조 제1항을 먼저 보았는데, 하자가 있다고 하여 항상 계약을 해제할 수 있는 것은 아니고 “계약의 목적을 달성할 수 없는 경우”여야 한다고 판단했습니다.

대법원도 “매매목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없게 되었는지 여부는 계약에 이르게 된 동기및 목적, 계약 당시 당사자가 처한 상황, 목적물의 종류와 성상, 하자의 내용 및 정도, 보수에 소요되는 기간이나 비용 등 계약 체결 전후의 여러 사정들을 종합적으로 고려하여 매수인의 입장에서 객관적으로 판단하여야 한다”고 하였습니다.

이 사안 역시,

1) 매매 잔금을 치르는 날에 매수인이 매도인으로부터 아파트 발코니 확장이 불법건축물이라는 설명을 듣게되었고,

2) 매도인이 이행강제금 및 모든 조치는 문제가 해결될 때까지 책임지겠다는 확약서를 써준 사정이 있고, 매수인은 그날 잔금을 주고 이전등기까지 마쳤습니다.

3) 문제된 면적이 약 5.85㎡에 그치고, 피고가 수 년간 별다른 문제 없이 거주하여 왔으며,

4) 이 사건 아파트의 발코니 무단확장 하자는 이를 원상복구한 후 행위허가를 받아 새로 공사를 이행하는 방법으로 적법화할 수 있으므로 하자를 이유로 계약을 해제할 수 없다고 판단했습니다.

발코니 확장 분쟁에 대비하여 주의할 사항

이런 일은 잔금일에 급하게 확약서 한 장을 받아서 넘길 문제가 아니고, 위반 부분의 도면과 시정명령 가능성, 원상복구비와 재확장 공사비, 공동주택관리법상 필요한 동의의 종류, 구조안전진단 필요 여부를 확인한 다음, 매도인이 언제까지 어떤 절차를 하고 비용을 어디까지 낼 것인지, 동의를 못 받거나 행위허가가 나지 않으면 매수인이 어떤 선택을 할 수 있는지까지 특약에 적어야 합니다.

이미 이전등기를 마친 상태라면 말로 책임진다는 답만 듣지 말고 구청과 관리사무소의 자료부터 확보한 뒤, 피고에게 확약서 이행의 구체적 내용과 이행기한을 정하여 서면으로 요구하고, 실제로 든 원상복구비나 이행강제금, 공사 지연으로 생긴 손해를 자료로 남겨 두는 편이 훨씬 현실적입니다.

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